Tín dụng bất động sản sẽ “tính toán kỹ” rủi ro với từng phân khúc


(ĐTCK) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trương điều hành và kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ chi tiêu có nhu cầu vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Nâng hệ số không may với bất động sản

Theo quy tắc của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay các lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số không may là 50% nếu với trường hợp được đảm bảo bằng nhà ở, quyền thực hiện đất, công trình xây cất gắn với quyền áp dụng đất của bên vay; hệ số không may 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư chi tiêu, buôn bán kinh doanh bất động sản.

Advertisement

dẫu thế, theo Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy cách các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm trong buổi giao lưu của doanh nghiệp tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay loại hình bất động sản khác biệt phải có mức độ rủi ro khác biệt. Ví dụ, hệ số rủi ro tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có bảng giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn không thay đổi là 50% nếu như với nhà ở cộng đồng, nhà ở do Chính phủ bổ trợ. Cũng như vậy, tùy từng loại hình bất động sản, bản lĩnh tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ khác nhau.

Nhận định về trắc trở này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận giải thích, Savills TP. Hà Nội nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào những dự án bất động sản hàng đầu. Ðây là phân khúc ít con người đơn hàng nhưng có bảng giá trị lớn, rủi ro cao trên thị trường. Do vậy, ở đây chính là sự kiểm soát điều hành cần thiết. Không chỉ như vậy, việc nâng hệ số không may với các lĩnh vực bất động sản là sức ép quan trọng với những ngân hàng thời gian này, bởi thời hạn đáp ứng mật độ bình yên vốn theo chuẩn mức quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy định mật độ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.

Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ trình bày, với việc áp dụng Thông tư 41, Vietcombank đã sớm sử dụng các hệ số không may cao hơn mức quy tắc hiện tại của Thông tư 36 đối với các khoản tín dụng mà vẫn bảo vệ chỉ số an ninh vốn của Ngân hàng ở mức xuất sắc.

“Chúng tôi tin rằng, các cơ chế mới của NHNN sẽ giúp ích cho hệ thống ngân hàng kinh tế hoạt động càng ngày chuẩn mực hơn, có thể đóng góp tích cực hơn thế vào sự phát triển trưởng thành và cứng cáp của nền kinh tế”, ông Vinh nói.

Advertisement

một cách thực tế, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản là một trong số bước trong lộ trình giảm tỷ lệ vốn thời gian ngắn cho vay trung và lâu năm hạn. Do đó, dự thảo thông tư lần này cũng bỏ công ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% hiện nay xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm đột ngột.

Không những thế, việc NHNN có lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn thời gian ngắn cho vay trung, lâu năm hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo phù hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.

Advertisement

Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc kiểm soát và điều hành chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các Chuyên Viên buôn bán cho rằng, việc đo lường mức độ không may thậm chí phải kỹ Ngoài ra để hợp với từng giai đoạn. Mặc dù thế, điều đó không chỉ là trông chờ vào các ngân hàng, mà còn liên quan đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích thực hiện của nhiều loại hình bất động sản mới liên tục có mặt trên thị trường.

Không liên quan nhu cầu vốn của hộ dân

Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát điều hành, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu của hộ dân về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng những ngành kinh tế (NHNN), Tính đến 31/12/2018, dư nợ tín dụng đối với các lĩnh vực bất động sản (bao gồm dư nợ được phục vụ buôn bán kinh doanh bất động sản và không đáp ứng buôn bán kinh doanh bất động sản) có tốc độ tăng trưởng khoảng 30% đối với ngày 31/12/2017 (cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung).

Advertisement

Dư nợ tín dụng được phục vụ buôn bán bất động sản được kiểm soát và điều hành ngặt nghèo với tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng rẻ hơn so với dư nợ tín dụng cung ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng nếu với các ngành nghề bất động sản, trong đó khoảng 80% là cung ứng mục đích tiêu cần sử dụng của người dân sinh sống. Việc những ngân hàng chuyển dịch từ cho vay nếu với chủ đầu tư chi tiêu sang cho vay con người mua nhà góp thêm phần tăng cao tính thanh khoản của không ít dự án bất động sản.

“Như vậy, những chính sách về cấp tín dụng nếu với lĩnh vực bất động sản thời điểm qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và khẳng định hơn. Mặc dù vậy, NHNN không chủ quan với phân khúc mang tính không may cao như chi tiêu kinh doanh buôn bán bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên Viên kinh tế nhận định.

Advertisement

Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, NHNN tăng hệ số rủi ro lên mức 150% nếu như với khoản phải đòi nếu như với cá nhân đáp ứng nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc thay đổi này xuất phát từ chủ trương kiểm soát và điều hành chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản bậc nhất và một chủ chi tiêu có nhu cầu vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Ðồng thời, quy tắc này cũng chính là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá thể được phục vụ nhu cầu cuộc sống tác động đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc tốt nhất, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn nếu như với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, các doanh nghiệp tín dụng có tài năng kinh tế tài chính xuất sắc, mật độ an ninh vốn cao sẽ ít bị liên quan. Ðây cũng chính là một thông điệp tạo động lực cho những ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho công việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.

Advertisement

Theo giới Chuyên Viên, quy tắc mới đóng góp phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát và điều hành nghiêm ngặt hơn đối với cho vay được phục vụ đời sống nhưng thực hiện vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn, đồng thời bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, bình yên thương mại.

NHNN nhấn mạnh, quy cách mới này sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có bảng giá trị dư nợ gốc bên dưới 1,5 tỷ đồng/căn, cũng tương tự nhu cầu vay vốn để phục vụ hoạt động và sinh hoạt thiết yếu từng ngày của công ty, bởi hệ số rủi ro không thay đổi.

Advertisement

==> Xem thêm bài viết kiến thức bất động sản:

Share This Story